Benvenuti!

In queste pagine potrete:

Udine, vicolo d’Arcano N.8

Lo Studio si trova in centro città, in

Udine, vicolo d’Arcano n.8

E’ aperto:

dal lunedì al giovedì
dalle 9.00 alle 12.00
dalle 15.00 alle 18.00
venerdì mattina
dalle 9.00 alle 12.00

I nostri recapiti sono:

tel. 0432 501725
fax. 0432 504569

studio.rubini@gmail.com
studio.rubini@notariato.it

Rent to buy e leasing immobiliare abitativo: due modi alternativi di comprare casa

rtbNella ricerca di strumenti giuridici che contribuiscano ad uscire dalla grave crisi in cui versa il settore immobiliare da anni, il legislatore ha adottato di recente due nuovi istituti: il contratto di rent to buy  (godimento in funzione della successiva alienazione), disciplinato dalla legge di stabilità 2014 e il leasing immobiliare abitativo, istituto introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 (commi dal 76 all’84 dell’art. 1).

Questi nuovi schemi contrattuali, allo scopo di consentire l’acquisto di un immobile a soggetti che non dispongono della liquidità immediata a ciò necessaria, sono entrambi caratterizzati da due periodi temporali: in un primo momento, al futuro possibile acquirente dell’immobile viene attribuito unicamente il godimento del medesimo, a fronte del pagamento di un canone, ma il contratto prevede sin dall’inizio che al termine del periodo di godimento il conduttore possa (ma non sia obbligato) optare per l’acquisto definitivo dell’immobile, versando un prezzo residuo predeterminato.  Leggi tutto

Comprar casa: quando contattare il Notaio.

casaL’acquisto di una casa è certamente una delle operazioni economiche più importanti nella vita di una persona e per tutelare al meglio i cittadini, lo Stato richiede che il contratto sia stipulato da un pubblico ufficiale imparziale e specializzato sulla materia: il notaio.

Il notaio, infatti, interviene per legge in posizione di terzietà e indipendenza rispetto a venditore e acquirente, garantendo che l’acquisto dell’immobile avvenga nel rispetto di tutte le norme di legge.

Per questo motivo si consiglia l’acquirente (quasi sempre la parte debole della compravendita) di rivolgersi al notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative, prima ancora di firmare proposte di acquisto o contratti preliminari, che sono già vincolanti ed impegnativi, in modo da poter considerare insieme a lui ogni aspetto dell’operazione da compiere.

Il DDL sulla concorrenza fa saltare il sistema di tutele a favore dei cittadini più deboli

casaCon il disegno di legge sulla concorrenza del 20 Febbraio 2015, che consente di fare alcuni atti senza il notaio,  il sistema Paese e in particolare le fasce più deboli dei cittadini, saranno esposte a forti rischi di abusi e frodi con un grave danno economico e sociale.

Se approvata definitivamente la norma porterà ad una diminuzione delle verifiche in materia di antiriciclaggio (oggi il 91% delle segnalazioni delle professioni provengono da notai), e minerà l’affidabilità dei pubblici registri.

In campo immobiliare basta osservare cosa è successo dove non esiste il controllo di legalità preventivo del notaio: le frodi identitarie e ipotecarie emerse negli Stati Uniti con la crisi dei mutui subprime hanno provocato multe per oltre 100 miliardi di dollari inflitte alle banche americane e milioni di cittadini (le fasce meno abbienti) sono rimasti senza casa a causa delle frodi.

Anche in campo societario la scelta adottata dal Governo è in controtendenza rispetto alle indicazioni delle principali organizzazioni internazionali, OCSE, GAFI e la stessa Banca Mondiale, che negli ultimi anni hanno sottolineato l’importanza di un controllo accurato per evitare l’abuso dello strumento societario (riciclaggio, evasione fiscale, corruzione) e la necessità di un registro delle imprese affidabile.

Il registro delle imprese italiano alimentato esclusivamente con atti sottoposti al controllo di legalità dei notai risponde esattamente al modello di registro societario auspicato dalla Banca Mondiale: nei paesi in cui non c’è il notaio il registro societario è semplice “archivio” e non uno strumento di controllo e legalità.

La conferma del valore del controllo notarile emerge anche dalla posizione dell’Italia nelle classifiche internazionali sulla competitività che, per il settore immobiliare e societario, risulta migliore di quello della maggior parte dei paesi ad alto reddito.

Una strategia di deregolamentazione al ribasso significa scaricare il costo della corruzione e delle frodi su tutta la comunità.

Pensare che senza controllo notarile si abbiano uguali tutele, vuol dire dividere la popolazione in due fasce: i ricchi godranno delle garanzie (tramite la possibilità di accesso ad aggiuntive e costose forme di tutela legale e assicurativa) e i poveri saranno a rischio. Basti pensare che ogni atto notarile (quello dei ricchi e quello dei poveri) è sottoposto al controllo del Ministero della Giustizia a garanzia della massima certezza del contenuto dell’atto e della sua conformità all’ordinamento.

Ma perchè tanti soldi dal Notaio?

cashDal Notaio si lasciano spesso un sacco di soldi “per una firma”!
Ok, spesso ci si dimentica che la maggior parte di essi sono imposte che il Notaio è tenuto a riscuotere per conto dello Stato, ma a parte questo che cosa fa il Notaio e che valore ha il suo intervento?

Il Notaio innanzitutto indaga la volontà delle parti per individuare il tipo di atto più idoneo a realizzare lo scopo voluto dal cliente, nel rispetto della legge. Perciò il Notaio deve chiedere alle parti tutte quelle informazioni che gli permettano di comprendere, in modo completo, il risultato che vogliono raggiungere. Le parti hanno il diritto di rivolgersi al Notaio personalmente e di chiedergli tutti i chiarimenti e le spiegazioni utili a capire le conseguenze e gli effetti giuridici dell’atto. Spesso perciò accade che, a colloquio con il Notaio, si finisca anche col cambiare quella che era stata l’idea iniziale.

Esempio:

Si pensi al caso piuttosto comune in cui i genitori pagano una parte del prezzo per la casa acquistata dai figli; a seconda dei casi può essere utile evidenziare nel rogito la provenienza del denaro o procedere ad una vera e propria donazione dell’immobile.
E’ possibile che il prezzo non sia integralmente pagato al momento del rogito, e che una parte sia dilazionata: in questo caso è importante chiedere al Notaio consiglio sulle forme di garanzia che possono essere apprestate al venditore e conoscerne i relativi costi. Esistono infatti varie forme di tutela: dalla predisposizione di cambiali all’iscrizione di ipoteca legale, alla vendita con riserva di proprietà, nella quale il trasferimento di proprietà del bene avviene solo con il pagamento dell’ultima rata di prezzo. Infine la recente crisi economica ha determinato la creazione di ulteriori figure contrattuali come il rent to buy, nelle quali il prezzo sostanzialmente viene dilazionato in più rate, imputabili anche a canone di locazione.
Una volta definito l’atto da predisporre, il Notaio deve svolgere per legge una serie di controlli di legalità preventivi, volti a garantire un contratto valido e inattaccabile nel tempo. Grazie a questi controlli il contenzioso nel settore immobiliare è pressoché inesistente: solo lo 0,003% delle transazioni immobiliari arriva davanti a un giudice!

Fatto ciò si passa alla “scrittura” dell’atto, che deve risultare “perfetto” e contenente tutte le voci le clausole richieste dalla legge e dalle norme fiscali.

Quindi si passa alla “stipula” ovvero alla lettura alle parti e agli eventuali testimoni del testo dell’atto e alla sottoscrizione dello stesso, che deve essere fatto con modalità precise a garanzia della regolarità del tutto.

Infine evidentemente il Notaio esegue la registrazione, se necessaria, la trascrizione nei pubblici registri ed una infinità di adempimenti accessori richiesti dalla legge per il perfezionamento dei vari tipi di atto.

C’è un sacco lavoro dietro a “una semplice firma”, ma principalmente c’è, sotto la responsabilità del Notaio, la garanzia assoluta della tutela delle parti!

Comprar casa: proposta d'acquisto o preliminare?

Comprar casaE’ importante distinguere la proposta d’acquisto dal preliminare. La proposta d’acquisto, infatti, è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare, ed è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”.

Una volta firmata, la proposta d’acquisto contiene impegni già vincolanti per l’acquirente ma nel frattempo il venditore resta libero di valutare anche altre offerte e non è certo che l’affare venga concluso. E’ preferibile, quindi, stipulare sempre un contratto preliminare in quanto la proposta d’acquisto impegna solo la parte che l’ha firmata. Una volta accettata dal venditore la proposta di acquisto si converte automaticamente in un contratto preliminare.

Il contratto preliminare (anche detto compromesso) d’altro canto è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo.

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc.) con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. E’ opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile. In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste dalla legge regole particolari per la redazione del contratto preliminare.  Non è obbligatorio che il contratto preliminare sia stipulato da un notaio, ma è comunque opportuno chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti.

In caso di:

  • acconti prezzo sostanziosi
  • tempi lunghi tra preliminare e definitivo
  • venditore soggetto fallibile

Per garantire la massima tutela al futuro acquirente è molto opportuno che il contratto preliminare sia stipulato dal notaio, mediante scrittura privata autenticata o atto pubblico, in modo che venga trascritto nei Registri Immobiliari. Nelle altre ipotesi, l’opportunità della trascrizione può essere valutata con l’assistenza del notaio.

La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo. Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

In sede di registrazione del contratto preliminare devono essere pagate le seguenti imposte che saranno poi recuperate in sede di stipula del definitivo:

  • 0,50% sulla caparra
  • 3% delle somme pagate come acconto prezzo.

Atto Pubblico Digitale: dal Notaio con la smart card!

FirmaDigitaleIl 24 giugno scorso è stato approvato in via definitiva il decreto legislativo che prevede disposizioni di dettaglio per consentire ai notai di redigere atti pubblici in formato elettronico, nonché di sottoscrivere i medesimi atti e le scritture private utilizzando la firma digitale, salvaguardando nel contempo le garanzie di sicurezza e conservazione del documento negoziale proprie degli atti notarili.

Alcune disposizioni sono immediatamente applicabili dopo la pubblicazione in G.U. del decreto senza necessità di decreti attuativi. In particolare il rilascio delle copie; l’attestazione di conformità di copie e di documenti formati su qualsiasi supporto; la rettifica di errori mediante certificazione dello stesso notaio.

Le altre disposizioni (relative all’atto pubblico e la sua conservazione) acquisteranno efficacia in tempi successivi con decreti ai quali è affidata la determinazione di regole tecniche.

Che cos’è l’atto notarile informatico
È il risultato di un procedimento apparentemente semplice ma in realtà sofisticato dal punto di vista tecnologico.
Non si tratta solo di documenti firmati digitalmente dalle parti e dai notai, ma di documenti di cui viene garantita la formazione e la successiva conservazione per un tempo illimitato con tecnologie sicure che ne assicurano anche la fruizione. In tal modo il notaio garantisce la sicurezza giuridica con le medesime modalità anche nel mondo del documento informatico.

Già prima dell’approvazione di questo provvedimento era possibile non utilizzare la carta per alcuni tipi di atti che potremmo definire più “semplici” (come procure, piccole fideiussioni, etc.) e che non devono obbligatoriamente essere conservati in originale dal notaio, ma sono rilasciati direttamente al cliente per suo libero utilizzo.

Con l’emanazione del nuovo decreto legislativo diventa così possibile:
– utilizzare l’atto notarile informatico per gli atti relativi all’acquisto casa, al mutuo o la costituzione di società;
– eliminare la carta nella fase di redazione e, in particolare, nella “conservazione” degli atti, con un notevole risparmio di costi relativi alla gestione documentale, che diventerà indubbiamente più semplice ed efficiente grazie al formato digitale.

Vantaggio per i cittadini
Riduzione dei costi, con significativi risparmi di tempo, di spese di trasferta da un luogo all’altro per presenziare alla firma di atti davanti ad un unico notaio, etc. Sarà possibile infatti acquistare o vendere casa in un luogo distante dalla propria città rivolgendosi al proprio notaio di fiducia senza aggravi di spesa per le controparti e con lo stesso livello di sicurezza garantito da un atto tradizionale di compravendita immobiliare.

Cosa cambia per i cittadini
1.      Il cittadino può scegliere se stipulare l’atto pubblico in modalità informatica o su carta. L’atto pubblico informatico si stipula sempre alla presenza del notaio, pertanto continuerà a farsi con tutti i controlli di legalità preventivi.
2.      Per stipulare l’atto pubblico informatico il cittadino dovrà utilizzare la propria firma elettronica. A differenza di quanto previsto per il notaio, i cittadini potranno utilizzare anche una firma elettronica non qualificata. La minore affidabilità delle firme elettroniche non qualificate viene infatti superata dalla funzione di garanzia del notaio, alla presenza del quale l’atto viene sottoscritto dalle parti.
3.      I cittadini/le imprese, se non è previsto altrimenti dalla legge, potranno stipulare un atto notarile (sotto forma di scrittura privata autenticata) rivolgendosi contemporaneamente a due diversi notai- se per esempio si trovano in due diverse città- a loro volta collegati tra loro attraverso la Rete Unitaria del Notariato (R.U.N.), la intranet che collega tutti i notai presenti sul territorio nazionale.
4.      Il notaio redige l’atto direttamente sul computer, lo legge dal computer e appone dopo le firme delle parti anche la sua firma digitale sul documento.
5.       La firma digitale del notaio comporta la conclusione del contratto.
6.      Dal punto di vista degli effetti giuridici l’atto pubblico su supporto cartaceo e informatico sono equivalenti.
7.      Gli atti notarili informatici saranno conservati dai notai che ne manterranno la disponibilità esclusiva per il rilascio di copie finché sono in esercizio. Inoltre gli atti saranno conservati secondo norme di legge e tecniche che consentano la fruibilità dei dati nel tempo nonostante le rapide innovazioni tecnologiche possano rendere vecchi documenti obsolescenti. È previsto che il notaio conservi in formato digitale anche le copie degli altri documenti originali redatti su supporto cartaceo.
8.      Il notaio presso il quale si conclude il contratto mette l’atto a raccolta e lo conserva nel proprio archivio situato in una struttura informatica centralizzata posta presso il Consiglio Nazionale del Notariato. Quando il notaio cessa l’esercizio dell’attività, i suoi atti informatici saranno depositati presso gli archivi notarili gestiti dal Ministero della Giustizia come oggi avviene per gli atti cartacei.
9.      L’utilizzo dell’atto notarile informatico non è obbligatorio, va fatto solo con il consenso di entrambe le parti.
10.   Le spese di conservazione degli archivi informatici sono interamente a carico del Notariato.
11.   Già da oggi possono essere rilasciate in formato digitale anche le copie degli atti cartacei.

Il costo dell’atto notarile informatico

I costi per le parti saranno esattamente gli stessi pagati oggi per gli atti tradizionali. L’unica differenza è che oggi, per una compravendita immobiliare, ci si rivolge ad un unico notaio mentre d’ora in poi ne entreranno in gioco due laddove l’atto si debba concludere a distanza. Questo non vuol dire che le spese raddoppieranno ma solo che la parcella sarà suddivisa tra i due professionisti.

Ma conviene fare il preliminare d'acquisto dal Notaio?

Normalmente il primo “atto” quanto si compra casa è la firma del preliminare di vendita, spesso assistiti dal meditatore che ha fatto da tramite tra le parti. Da qualche tempo la legge obbliga i mediatori immobiliari a registrare tale preliminare

Quello che a volte sfugge ai contraenti è che tale registrazione non dà alcuna sicurezza né per il passato (ad esempio circa la provenienza corretta dell’immobile), né per il presente (non assicura che chi ha sottoscritto il contratto sia davvero proprietario dell’immobile o legittimato a disporne), né soprattutto per il futuro.
Il bene infatti continua a rimanere in pieno nella sfera giuridica del promittente venditore, e ne subirà le relative vicende. Possibili pignoramenti, ipoteche, azioni esecutive, doppie vendite ecc…

Può essere opportuno quindi valutare se rivolgersi già subito per la redazione del preliminare al Notaio. La sola consulenza non implica alcun aggravio dei costi: è infatti già compresa nell’onorario che si pagherà per la stipula del rogito definitivo.

Inoltre è possibile valutare se procedere non solo alla registrazione del preliminare, ma anche alla sua trascrizione. Ciò può essere opportuno ad esempio nel caso non si abbia certezza dell’affidabilità del venditore o della sua situazione patrimoniale. In questo caso è necessario redigere un apposito atto pubblico. Per esso è necessario sopportare quache centinaio di Euro di imposte aggiuntive non recuperabili.
In aggiunta saranno da pagarsi alcune altre imposte, che tuttavia rappresentano semplicemente una anticipazione di imposte da pagarsi sul rogito definitivo, e che non verranno più pagate in tale occasione.
L’onorario del Notaio per la redazione del contratto preliminare trascritto è molto ridotto, e in molti casi rientra anch’esso nella somma complessiva dovuta per il rogito definitivo.

Può sembrare che tali costi, non essendo obbligatori, si possano tranquillamente evitare, ma è importante notare innanzitutto che essi nella sostanza si riducono poche centinaia di Euro non recuperabili. Inoltre essi offrono come effetto la stessa ed identica protezione che si ha una volta firmato il rogito di compravendita.
Dal momento della trascrizione del contratto preliminare si è infatti protetti come se si avesse già concluso il rogito definitivo. Nessuna vicenda del venditore infatti potrà più pregiudicare l’acquisto.

La trascrizione del contratto preliminare, è un po’ come acquistare una porta blindata per la propria casa. La porta in molti casi non servirà a nulla… ma solo fino a che qualche malintenzionato non prova ad entrare in casa.

Il notariato latino a garanzia dei più deboli

All’epoca della globalizzazione e dalla eliminazione delle barriere commerciali, i principali Paesi dell’Unione Europea, Austria, Belgio, Francia, Germania, Italia, Olanda, Spagna, possono contare su una efficiente struttura territoriale, a servizio dei cittadini, dotata di specifiche competenze professionali: il Notariato.

In questi paesi vige il cosiddetto “notariato latino”, che consente un vero e proprio decentramento delle funzioni sovrane dello Stato, ottenuto delegando la funzione di attribuire agli atti e ai contratti certezza e pubblica fede ai Notai, a quali sono stati affidati compiti propri della burocrazia (liquidazione e riscossione dei tributi e volture) e della Magistratura (omologazione societaria), con riduzione dei costi pubblici a beneficio della collettività.

Negli ultimi trenta anni i notai italiani hanno riqualificato il personale e gli strumenti degli studi, si sono collegati in una rete informatica nazionale, hanno ridotto i tempi di aggiornamento dei pubblici registri immobiliari e commerciali, di riscossione delle imposte, di circolazione della documentazione giuridica.

I Notai sono selezionati sulla base di un severo concorso nazionale, severo perché a garanzia degli utenti, che richiede un alto grado di specializzazione ed esige una approfondita preparazione. Solo con una rigorosa selezione si può accedere ad una professione che richiede imparzialità e impone di garantire al cliente non un mero parere giuridico, ma il buon fine del risultato della prestazione professionale.
Responsabilità, questa, coperta da una assicurazione nazionale obbligatoria ed anche soggetta a periodica verifica da parte dei Conservatori dell’Archivio Notarile, una amministrazione autonoma rispetto agli stessi notai, che per conto dello Stato ne controlla la correttezza professionale.

Per tutte queste ragioni l’intervento notarile svolge una funzione di giustizia preventiva contenendo i costi del contenzioso civile, il cui peso economico nel nostro Paese si aggira intorno all’1,7% del PIL: infatti, il contenzioso che coinvolge i notai riguarda annualmente solo lo 0,0029% delle transazioni immobiliari (circa 50 casi su 1.700.000).

Per tutte queste ragioni l’utilità del Notaio è insostituibile e consegnare il controllo della legalità a soggetti inadeguati tecnicmente e giuridicamente significa danneggiare le categorie più deboli dei consumatori.

La Srl semplificata è un rischio per i consumatori e la legalità

Con l’ultimo decreto sulle liberalizzazioni il governo ha introdotto un nuovo tipo “semplificato” di società a responsabilità limitata con capitale minimo di 1 Euro, che rischia di farsi tramite di frodi ed inganni a carico del mercato e dei consumatori.

Il Notariato italiano ha rilevato la pericolosità di tale nuovo schema societario che si vorrebbe introdurre, ed ha diramato il comunicato stampa raggiungibile a questo link.

Non è previsto infatti nessun controllo di legalità per la sua costituzione, attuabile attraverso la compilazione di semplici moduli, sull’identità reale dei costituenti, sui relativi poteri, o sulle somme utilizzate per finanziare la società.

Costituire una SRL per scrittura privata introduce una ferita pericolosissima nell’affidabilità dei nostri Pubblici Registri.

Inoltre un simile tipo di società è stato appena dichiarato incostituzionale in Germania, in quanto contrastante con la direttiva europea sul controllo di legalità delle imprese.

Per rendersi conto dei danni che operatori senza scrupoli possono creare con un pugno di simili SRL di diritto inglese è impressionante seguire il filmato di cui a questo link.

Pesanti critiche sono inoltre state sollevate dalle autorità antimafia italiane come si può leggere in questo articolo.

Le “liberalizzazioni” non possono ridursi a semplice rimozione di ogni controllo, dove tutti possono fare tutto, e dove i più forti ed i più scaltri prevalgono sui più deboli ed onesti.

Ma per comprar casa si può fare a meno del Notaio?

I beni immobili (i terreni e i fabbricati) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili.

Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. Un semplice atto scritto pertanto è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto.

Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi.

In sostanza ha effetto solo tra le parti contraenti, e non verso terzi estranei al contratto. Un creditore ad esempio, potrà pignorare ed agire esecutivamente sul bene del venditore… anche se questi lo abbia già “venduto” all’acquirente con una semplice scrittura privata, proprio perchè questa non è a lui opponibile.

Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata.

In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.

La scelta del legislatore a ben vedere è lungimirante. Fino a che le parti agiscono nelle loro rispettive ed esclusive sfere giuridiche, sono libere di “rischiare”.. e di redigere una scrittura che può anche essere imperfetta od incompleta.

Quando tuttavia la scrittura deve diventare parte dell’ordinamento giuridico e diventare opponibile anche a terzi, è richiesto l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale ne controlla sotto la sua responsabilità la validità e la conformità all’ordinamento.
In tale momento infatti entrano in gioco interessi che non sono disponibili dalle parti, proprio perché coinvolgono la generalità dei cittadini e tutto l’ordinamento giuridico, e proprio per questo è richiesto l’intervento del Notaio.