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 I beni immobili (i terreni e i fabbricati) hanno un regime di circolazione diverso dai semplici beni mobili.
Per gli atti che li riguardano infatti il legislatore prescrive a pena di nullità la forma scritta. Un semplice atto scritto pertanto è sufficiente a causare il passaggio di proprietà a favore dell’acquirente, nell’istante in cui viene sottoscritto.
Tale passaggio tuttavia, fino a che non venga TRASCRITTO nei pubblici registri immobiliari, non è di per sè opponibile ai terzi.
In sostanza ha effetto solo tra le parti contraenti, e non verso terzi estranei al contratto. Un creditore ad esempio, potrà pignorare ed agire esecutivamente sul bene del venditore… anche se questi lo abbia già “venduto” all’acquirente con una semplice scrittura privata, proprio perchè questa non è a lui opponibile.
Ai fini della trascrizione nei pubblici registri immobiliari è invece richiesta la forma dell’atto pubblico ovvero della scrittura privata autenticata.
In sostanza, affinché l’atto di trasferimento di beni immobili possa produrre effetti nei confronti della collettività e di tutti i terzi è richiesto il controllo del Pubblico Ufficiale, quale è appunto il Notaio, che controlla che l’atto abbia tutti i requisiti di legge, che sia conforme all’ordinamento, che risponda alla reale volontà delle parti, che sia regolare dal punto di vista urbanistico ed edilizio e che abbia scontato tutte le prescritte imposte.
La scelta del legislatore a ben vedere è lungimirante. Fino a che le parti agiscono nelle loro rispettive ed esclusive sfere giuridiche, sono libere di “rischiare”.. e di redigere una scrittura che può anche essere imperfetta od incompleta.
Quando tuttavia la scrittura deve diventare parte dell’ordinamento giuridico e diventare opponibile anche a terzi, è richiesto l’intervento del Notaio, che quale Pubblico Ufficiale ne controlla sotto la sua responsabilità la validità e la conformità all’ordinamento.
In tale momento infatti entrano in gioco interessi che non sono disponibili dalle parti, proprio perché coinvolgono la generalità dei cittadini e tutto l’ordinamento giuridico, e proprio per questo è richiesto l’intervento del Notaio.
 Dal Notaio spesso si versano somme consistenti. Ciò è dovuto al fatto che il Notaio svolge anche il ruolo di esattore delle imposte per conto dello Stato.
Senza alcun costo infatti per l’amministrazione pubblica, ogni anno presso i Notai vengono raccolti più di 6 miliardi di Euro di imposte (pari a quasi mezzo punto di PIL) che vengono versate direttamente allo Stato, senza alcun costo per l’amministrazione pubblica, e senza alcuna commissione.
E’ importante quindi leggere con attenzione la fattura del Notaio e comprendere quanta parte di essa costituisce il compenso per l’opera professionale svolta, e quanta invece sono imposte e tasse.
La fattura si compone in questo modo:
- Anticipazioni: sono le spese e le imposte che il Notaio “anticipa” e quindi versa allo Stato per conto del cliente;
- Onorario: è quanto è dovuto al Notaio per l’opera professionale svolta; Nell’onorario sono ricomprese anche le spese previdenziali e gli oneri contributivi devoluti alla Cassa Nazionale del Notariato, l’ente di previdenza ed assistenza dei notai italiani, totalmente autofinanziato, senza alcun onere a carico dello Stato o della collettività in generale. Con l’onorario sono ricomprese anche spese che il Notaio sostiene per organizzare lo studio e pagare i collaboratori.
- IVA: è l’Imposta sul Valore Aggiunto, che calcolata nella misura del 21%, grava esclusivamente sull’onorario.
L’onorario del notaio, normalmente, varia in ragione del valore dell’atto e della sua complessità.
Come ordine di grandezza l’onorario per una compravendita di un appartamento di medio valore, tendenzialmente si aggira dai 1200 ai 2000 Euro. Confrontate questi onorari con quelli di qualsiasi altro professionista coinvolto nell’operazione e troverete valori che hanno valori anche 10 volte superiori.
 Gli atti pubblici redatti dal Notaio diventano parte dell’ordinamento giuridico.
Sono infatti “beni pubblici” su cui lo Stato e tutta la collettività fanno affidamento. I fatti ed i dati riportati negli atti notarili infatti differiscono da quelli riportati nelle normali scritture private.
Ogni cosa che il Notaio attesta avvenuta in sua presenza, o della quale attesta la veridicità, non può più in alcun modo venire contestata se non attraverso il complesso procedimento della querela di falso.
L’Atto Pubblico quindi non è un normale “bene” negoziabile e commerciabile come qualsiasi altro. La ragione è che esso non viene redatto nell’interesse una specifica parte contrattuale, e nemmeno esclusivamente nell’interesse di chi vi prende parte.
L’Atto Pubblico è un bene che “serve” a tutto l’ordinamento per basare successivi rapporti giuridici. E’ come un mattone su cui lo Stato e tutto l’ordinamento giuridico si appoggiano con fiducia per costruire altri rapporti.
Questo è il motivo per cui la “qualità” dell’Atto Pubblico redatto dal Notaio non è negoziabile dalle parti. Esse non possono chiedere al Notaio di redigere un atto di “bassa qualità”.. per “pagarlo meno” come potrebbero fare con un qualsiasi altro bene di consumo, proprio perché l’Atto Pubblico, come una sentenza del Giudice è un bene di cui tutta la collettività e tutto lo Stato beneficia.
 La conversione in legge del “decreto di ferragosto” ha modificato le regole in materia didetraibilità delle spese per ristrutturazioni edilizie e per acquisto di autorimesse da costruttore.
Sino ad oggi, il compratore dell’unita’ immobiliare riceveva “in dote” le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore. Chi aveva sostenuto le spese, in questi casi, ha “regalato” una detrazione che comunque non poteva più impiegare.
La novità (articolo 12 ter del decreto-legge 13 agosto 2011, n. 138, convertito con legge 14 settembre 2011 , n. 148) lascia ora alle parti del contratto di compravendita la libertà di decidere il destino delle detrazioni non utilizzate.
Il venditore potrà perciò trattenere per sè il risparmio, ovvero trasferirlo all’acquirente, considerandolo come un “accessorio” dell’immobile che ne aumenterà il valore.
E’ bene che l’argomento sia accuratamente esaminato prima di firmare un impegno di compravendita, per evitare equivoci. Il contratto deve regolare il destino delle detrazioni.
Non cambiano le regole in caso di donazione. Resta fermo anche il principio in caso di eredità: il beneficio fiscale si trasmette per intero al solo erede che continui ad utilizzare direttamente il bene.
 Il Notaio è un Pubblico Ufficiale, vale a dire un “pezzo”, una parte dello Stato. Un soggetto al quale lo Stato delega l’esercizio di alcune sue funzioni e che egli esercita appunto in nome dello Stato. Questo è il motivo per cui gli atti notarili si chiamano “atti pubblici”.
Sono infatti atti che pur riguardando aspetti di soggetti privati, diventano con la stipula da parte del Notaio dei “beni pubblici”, su cui tutta la collettività e tutto lo Stato fanno affidamento. Questo è il motivo per cui tutti gli atti pubblici notarili iniziano con la dicitura “REPUBBLICA ITALIANA”. E’ la legge a richiederlo, proprio per segnalare il fatto che il documento, a seguito del controllo operato da parte del Notaio diventa parte dell’ordinamento giuridico. Leggi tutto
 In questo video realizzato a cura del Consiglio Nazionale del Notariato, in collaborazione con il Sole 24 Ore, vengono spiegati i più salienti problemi che si incontrano durante un acquisto immobiliare, e le principali caratteristiche del mutuo bancario.
Un contributo tecnico ma chiaro, da seguire con attenzione…
Qui il link per seguire l’intervento
 Entro il 30 settembre 2011 chi possiede fabbricati rurali può chiedere la variazione della categoria catastale in A6 (per le abitazioni) e D10 (per le costruzioni strumentali).
Secondo quanto prevede il decreto “sviluppo bis”, il Ministro dell’Economia deve fissare modalità e documentazione per la revisione catastale degli immobili e consentire l’esclusione dall’Imposta comunale sugli immobili delle case effettivamente destinate all’agricoltura.
Coloro che hanno visto le proprie case censite in categorie diverse da A/6 possono chiedere la variazione catastale, allegando una dichiarazione sulla esistenza dei requisiti di ruralità (articolo 9 del decreto legge 557/1993) nei cinque anni precedenti.
In considerazione dell’enorme numero di interessati, è bene rivolgersi al professionista di fiducia per avviare la procedura tempestivamente.
 Il 25 gennaio 2011 è entrato in vigore il nuovo Codice dell’amministrazione digitale. Il 10 gennaio scorso è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto legislativo 30 dicembre 2010, n. 235 recante modifiche ed integrazioni decreto legislativo n. 150/2009.
Dopo la Riforma della Pubblica Amministrazione l’approvazione del nuovo CAD va a costituire il secondo pilastro su cui poggia il disegno di modernizzazione e digitalizzazione della PA definito nel Piano industriale presentato nel maggio 2008.
Questa riforma, resasi necessaria per effetto della rapida evoluzione delle tecnologie informatiche, risponde in maniera puntuale alla necessità di mettere a disposizione delle amministrazioni e dei pubblici dipendenti strumenti in grado di incrementare l’efficienza e l’efficacia dell’intero sistema pubblico. L’obiettivo è quindi quello di evitare che strutture obsolete e procedure interminabili continuino a gravare il sistema Italia di costi e di adempimenti tali da scoraggiare l’afflusso di capitali internazionali a vantaggio di Paesi, anche emergenti, che hanno più decisamente imboccato la strada della modernizzazione e della semplificazione amministrativa. Leggi tutto
 22 Agosto 2011 – Con l’entrata in vigore del Decreto Legge 110/10 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 166 del 29 luglio 2010, il Legislatore ha emanato alcune disposizioni di immediata applicazione ed altre che necessitano di ulteriori decreti attuativi per la messa in vigore.
In particolare, rimane ancora da stabilire quali firme elettroniche (e quindi non qualificate) le parti possano apporre agli atti informatici e le regole tecniche relative alla conservazione degli atti pubblici presso la nuova struttura gestita dal Consiglio Nazionale del Notariato.
Inoltre, rimangono ancora da definire dettagli fondamentali per lo svolgimento dell’attività notarile come l’esecuzione delle annotazioni previste dalla legge sugli atti informatici o il rilascio su supporto informatico della copia esecutiva di cui all’ art. 474 c.p.c.
Quindi cosa cambia nell’immediato per il cittadino che deve rivolgersi ad un notaio per la stipula di un suo atto? Leggi tutto
 3 Agosto 2011 – Entra in vigore oggi il Decreto Legislativo n. 110 del 2 luglio 2010: “Disposizioni in materia di atto pubblico informatico redatto dal notaio” (Gazzetta Ufficiale n. 166 del 19 luglio 2010).
In attesa di futuri decreti attuativi, anche l’ordinamento del notariato (Legge n.89 del 16 febbraio 1913) ne esce profondamente cambiato alla luce di alcune sostanziali modifiche che interessano la redazione dell’atto pubblico, l’autenticazione della scrittura privata, la tenuta dei repertori e dei registri, la conservazione degli atti notarili e la rettifica di errori di trascrizione di precedenti atti notarili.
Da oggi, quindi, le parti possono scegliere se stipulare il proprio atto notarile secondo la modalità tradizionale oppure attraverso il supporto informatico.
In quest’ultimo caso il decreto stabilsce che il Notaio dovrà avere il controllo diretto sugli strumenti informatici mediante i quali redigerà, leggerà e sottoscriverà l’atto in questione. Leggi tutto
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Le guide per il Cittadino
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